У Португалу одобравање хипотека напредује спектакуларном брзином. Ова ситуација забринула је аналитичаре који се питају да ли Португал храни нови балон некретнина.
Један од података који је привукао пажњу економиста и који је изазвао забринутост је раст хипотекарних кредита у Португалу. Ако упоредимо првих десет месеци 2019. са првих десет месеци 2018. године, видећемо да је одобравање хипотека порасло за 5%. У конкретним подацима то значи 8.522 милиона евра позајмљених за куповину некретнина.
Пооштравање услова приступа кредиту
Међутим, повећање хипотекарних кредита није нешто што се догодило у 2019. години. Већ 2018. године, с обзиром на повећање одобрених хипотека, Банка Португалије, као тело задужено за банкарски надзор у португалској земљи, наложила је да пооштри приступ хипотекарни кредит. За то су постављени захтевнији захтеви. На овај начин, клијенти нису могли приступити хипотеци ако најмање 50% свог прихода нису посветили плаћању кредита за своју имовину. С друге стране, хипотека није могла да пређе 90% вредности куће која се купује и морала је да се амортизује у периоду краћем од 40 година.
Треба напоменути да су португалске банке примениле мере пооштравања кредита које је навела Банка Португалије. Међутим, упркос строжим кредитним ограничењима, хипотекарно кредитирање наставља да расте. Овде се многи питају како је пооштравање приступа кредитима дало управо супротан резултат од траженог.
Зашто се повећало одобравање хипотека?
Разлози за ову динамику кредитне експанзије су различити. Опоравак португалске економије довео је до веће склоности трошењу, камате су ниске, а имовина је, као што је то била традиција у Португалу, имовина која током година добија на вредности. Стога су португалске некретнине имовина која је привукла пажњу инвеститора, не само међу самим португалским грађанима, већ и међу страним инвеститорима. Стога је привлачност коју су створиле некретнине међу португалским и страним инвеститорима резултирала повећањем потражње за хипотекарним кредитима.
Гентрификација и страни инвеститори
Ова жеља за инвестирањем у некретнине већ је забележена у цени земљишта. Постоје подручја Лисабона у којима је цена квадрата изнад 4.500 евра. Све ово је довело до онога што је познато као гентрификација.
Ова гентрификација је процес којим становници градских четврти, традиционално са приступачним ценама и киријама, напуштају своје традиционалне четврти да би се преселили у друге удаљене четврти. Све почиње када градска подручја почињу да постају популарна, достижући славу и престиж и тражећи их туристи. Куће су саниране, потражња за некретнинама на том подручју расте, а цене закупа расту. На овај начин, популарне класе замењују се вишим друштвеним класама, које се могу суочити са већим трошковима закупа. Заиста, многи португалски градови пролазе кроз такозвани процес гентрификације.
Нити треба заборавити на такозване „златне визе“. Реч је о боравишним дозволама за стране држављане који имају улагање у некретнине које прелазе пола милиона евра. Штавише, инвестиција у некретнине вредна више од пола милиона евра не само да даје право боравка у Португалији, већ омогућава приступ занимљивим пореским повољностима.
Ефекти „златних виза“ осетили су се у португалским градовима, посебно у два најважнија: Лисабону и Порту. Тако има много странаца из Бразила, Кине и Француске који желе да улажу у некретнине у Португалу.
Ниске каматне стопе, делинквенције и прецењена својства
У овом контексту све веће потражње за некретнинама, цене се повећавају. Доказ томе је да је цена стамбеног простора у Португалији порасла за 11,2% у другом кварталу 2019. године, све узимајући као референцу други квартал 2018. године.
Па, с обзиром да се хипотекарни кредит драматично повећава, а цене кућа расту, постоји забринутост због ситуације на тржишту некретнина у Португалу. Као што смо претходно упозорили, постоји бојазан да се балон можда храни у португалским земљама.
У том смислу, неопходно је нагласити ниске каматне стопе. Стога ће у сценарију ниских каматних стопа штедња бити кажњена и грађани ће радије трошити. У овом случају, јавност ће се кладити на улагање у некретнине, јер у Португалији они слове као имовина која временом повећава вредност.
Друго, морамо указати на прекомерну вредност која се даје некретнинама, фактор који је увек присутан у рађању било ког балона са некретнинама.
На крају, морате обратити пажњу на лоше дугове. Чињеница је да би португалске банке могле имати потешкоћа у прикупљању својих кредита са високим степеном делинквенције с којим се морају суочити.