Гинние Мае је агенција савезне владе коју подржава влада Сједињених Држава и која послује на тржишту хипотекарних кредита. Његова мисија је учинити становање приступачним и приступачним милионима домаћинстава која припадају најугроженијим класама у земљи и са мање ресурса. Истовремено, обезбеђује ликвидност на хипотекарном тржишту.
Овај циљ испуњава подржавањем хипотекарних обвезница (МБС) чији су основ хипотеке за које углавном гарантују две агенције савезне владе, испуњавају одређене захтеве и издају низ одређених зајмодаваца. То су Савезна стамбена управа (ФХА) и Одељење за борачка питања (ВА).
Зајмодавци затим издају МБС чија су основа ове хипотеке, а Гинние Мае подржава благовремено плаћање камата и главнице на обвезнице својим инвеститорима. Ови МБС се сматрају једном од најсигурнијих инвестиција, без обзира на време економског циклуса.
Иако је позната као Гинние Мае, њено пуно име је Владино национално удружење хипотека (ГНМА).
Како ради Гинние Мае?
Гинние Мае сурађује са приватним сектором како би одговорила на потребе угрожених група становништва САД-а и делује као гаранција за МБС обвезнице чија су основа ове хипотеке.
То омогућава зајмодавцима ових кредита да добију боље цене, јер се ови зајмови захваљујући њима сматрају ризичном имовином.
ГНМА не потиче, не купује или продаје хипотеке и не издаје МБС. Уместо тога, гарантује плаћање токова изведених из МБС-а. Ако зајмодавци не плате, Гинние Мае преноси новац од губитка на субјект секјуритизације како би могао да испуни своје обавезе плаћања инвеститорима МБС обвезница.
На овом тржишту, зајмодавци и инвеститори продају и купују ове зајмове да би од њих остварили профитабилност. Захваљујући овом тржишту, зајмодавци могу зарадити вишак ликвидности и прихода за финансирање нових зајмова или нових операција. Имајмо на уму да зајмовима које финансијска институција одржава у равнотежи требају године да се врате и поврате капитал. Стога је корисније за ове субјекте да продају ове пакете зајмова инвеститорима заинтересованим за њихову куповину.
Пролазност је каналисање које омогућава фондовима да се пребацују са једног места на друго преко посредника који је тај који узима провизију.
Процес секјуритизације
Ту се дешавају секјуритизација од стране приватних субјеката који обједињују купљене хипотеке (морају да испуњавају доленаведене критеријуме) у групе средстава и издају МБС обвезнице. Ови субјекти затим пласирају обвезнице инвеститорима на тржиште.
Према томе, Гинние Мае је на четвртом нивоу апсорбовања губитака ако се појаве. Као што смо на почетку назначили, испред су дужник хипотеке, државно осигурање и ресурси издаваоца.
Захтеви за кредит и издаваоце МБС
Кредити морају испуњавати критеријуме подобности који се односе на:
- Минимални почетни унос.
- Ограничени однос ЛТВ (капитал за зајам / кућу).
- Максимална величина.
- Минимално потребна документација.
- Зајмопримац купио осигурање.
Емитенти, са своје стране, морају да покажу усклађеност са критеријумима подобности у вези са врстом кредита који ће се објединити за издања МБС. На пример, потенцијални издавалац мора да потврди да је хипотекарни поверилац који је одобрила ФХА и да је то учинио најмање последње три године. Поред тога, други аспекти као што су следећа два:
- Финансијски аспекти: финансијски извештаји, захтеви за капиталом и ликвидношћу, захтеви за имовином итд.
- Контрола квалитета: за оснивање, потписивање и сервисирање хипотекарних кредита.
Гинние Мае гради
МБС имају пролазну структуру амортизације. То значи да инвеститори добијају одговарајуће камате пошто зајмопримци исплате хипотеке, главницу и камате. У стварности се дешава да се све амортизације хипотека акумулирају како би фонд акумулирао месечно инвеститору. Од овог износа морају се одузети провизије за гаранцију и сервисирање. Другим речима, накнаде које плаћа фонд биће мање од стопе за хипотеке у базену.
Што се тиче купона, то је пондерисани просечни купон, који се израчунава као пондерисани просек каматних стопа кредита у базену. Међутим, овде се мора узети у обзир да инвеститори временом добијају камате на опадајући износ капитала који потиче од амортизације хипотека.
Што се тиче пондерисаног просечног доспећа базена, ово је просек доспећа свих хипотека у групи, пондерисан неплаћеним главницама сваке хипотеке у базену.
Повезани ризици
Инвеститори треба да буду свесни ризика који су својствени улагању:
- Каматни ризик: Када каматне стопе падну, број пријевремених отплата се убрзава јер зајмопримци журе на рефинансирање, а као резултат тога, зајмодавци губе камату како се смањује неплаћена основица.
- Ризик пријевремене отплате: Појављује се када дужници делимично или у потпуности амортизују хипотеку унапред, односно изван договореног распореда амортизације. У овом случају, хипотекарни дужник престаје да плаћа камату на тај износ и, према томе, инвеститор МБС ће примити мање камате. Претплаћени износ се чува у фонду до одговарајућег датума, а затим се имаоци обвезница „пролазе“.