Процена непокретности је теоретска новчана вредност која се приписује некретнини на основу техничких параметара.
Ови параметри следе методологију вредновања која је у многим земљама утврђена законом. У свакој процени некретнине ови параметри морају бити образложени у извештају.
Процену некретнине мора припремити одобрени стручњак, који може бити архитекта, геодет или инжењер. Ово ће зависити од тога да ли ће некретнина која се вреднује бити кућа, стан, земљишна парцела или индустријско складиште.
Извештај о процени некретнине најчешће се користи за стицање непокретности хипотекарним кредитом, због чега се често назива и „процена хипотеке“. Служи као вредност за финансијску институцију када одлучује да ли ће доделити хипотеку на један или други износ на основу вредности процењене имовине.
Чему служи процена некретнина?
Процена некретнина може нам послужити у неколико сврха, а најважније су:
- Набавите хипотекарни зајам у коме је процењена имовина залог.
- Познавати теоријску вредност са довољно строгости за одлучивање о наследствима, разводима или као почетну цену на аукцијама.
- Постигните техничку вредност одређеним прописом који га разликује од једноставне оријентационе процене.
Мора се узети у обзир да што је већа процена, већа је процењена вредност непокретности. То значи да ћете имати већу маржу када тражите зајам у коме је имовина наведена као залог.
Како се израчунава процена некретнина?
Фактори који се узимају у обзир приликом процене некретнина комбинују техничке и правне аспекте. Главни који одређују економску вредност процене су:
- Локација: Град, суседство, стамбена зона итд.
- Сурфаце: Подаци о површини могу се дати у квадратним метрима, корисни (не рачунајући простор који заузимају зидови) и изграђени (понекад укључују заједничке просторе зграде).
- Дистрибуција: Ради се о навођењу броја соба, тоалета или тераса које кућа може имати. Такође узима у обзир процену правилне употребе простора.
- Стање очуваности: Састоји се из три основне категорије, реновирана кућа, у добром стању и треба је обновити.
- Коришћени материјали: Одреднице приликом процене квалитета куће, условљавање, на пример, енергетска оцена.
- Оријентација: Кардинална тачка на коју је кућа усмерена, односно север, исток, запад, југ и комбинације које се могу давати једна другој.
- Тржишна цена: Извршена је мала истрага најновијих продаја како би се знао распон цена у том подручју.
Поред тога, морају се извршити правне провере које могу ограничити вредност процене, као што је сазнање да ли имају било какву службену заштиту.
Међутим, вредност имовине може се променити током времена, било услед унутрашњих фактора (додавање побољшања) или спољних фактора (позитивно-негативни развој околине).
Пример употребе у процени некретнина
Претпоставимо да желимо да купимо кућу чија је продајна вредност око 100.000 евра. Заузврат, желимо да банка финансира 100% продајне вредности, јер смо уштедели само трошкове куповине и продаје, као што су локални порези или провизија за некретнине:
Одавде се могу дати два сценарија:
- Ако вредност процене износи 90.000 евра, а неопходни хипотекарни зајам 100.000 евра, наша уштеђевина, поред плаћања 15.000 евра трошкова куповине и продаје, мора платити и разлику од 10.000 евра.
- Ако је вредност процене 100.000 € или више, покриваће потребан износ.
Треба напоменути да није уобичајено да се вредност процене наплаћује 100% од набавне цене, опште правило је 80%. Односно, ако је цена 100.000 евра, вредност процене мора бити 125.000 евра, јер је 80% од 125.000 евра 100.000 евра које бисмо требали.
