ИРПХ, скраћеница од Хоме Екуити Бенцхмарк, пондерисани је просек главних зајмова за стамбени капитал са периодом дужим од три године.
Порекло ИРПХ, као званичног референтног типа у Шпанији, датира од 3. августа 1994. Тог дана, испуњавајући обавезу допуњавања анекса Налога објављеног 11. маја 1994. о транспарентности финансијских услова хипотеке зајмова, Банка Шпаније је ИРПХ подигла на званичан.
Тако је августа 1994. године регулисан ИРПХ, званично познат као просечна стопа за хипотекарне кредите током три године. Објављивањем званичних референтних стопа за тржиште хипотеке, шпанско Министарство економије и финансија имало је за циљ да заштити клијенте. Да би то постигао, поред подизања још неколико индекса у категорију службеника, издао је неколико прописа о оним уговорима о зајму са хипотекарном гаранцијом који су намеравали да стекну дом. Односно, наметнуо је начин деловања субјектима који су нудили хипотекарне кредите за домове који су покушали да спрече да потрошачи буду погрешно обавештени о хипотеци коју су потписали.
Упркос томе, као што ћемо видети касније и како је указао Суд правде Европске уније (ЦЈЕУ), неки ентитети нису се повиновали назнакама те окружнице чија је крајња сврха била заштита купаца путем транспарентности и информација.
Како се израчунава ИРПХ?
Иако у основи постоји само један начин за израчунавање ИРПХ, формално постоје три врсте ИРПХ. Она банака, штедионица и свих кредитних институција. Формуле су описане у наставку:
- Просечна стопа хипотекарних зајмова од банака на 3 године
Где:
иб : Просечне пондерисане просечне каматне стопе банака
нб : Број банака које учествују у обрачуну
- Просечна стопа хипотекарних зајмова код штедионица током 3 године
Где:
иАЦ : Просек пондерисаних просечних каматних стопа штедионица
нАЦ : Број штедионица које учествују у прорачуну
- Просечна стопа хипотекарних кредита током 3 године за групу ентитета
Где:
иб : Просечне пондерисане просечне каматне стопе банака
нб : Број банака које учествују у обрачуну
иАЦ : Просек пондерисаних просечних каматних стопа штедионица
нАЦ : Број штедионица које учествују у обрачуну
исцх : Просек пондерисаних просечних каматних стопа хипотекарних компанија
нсцх : Број хипотекарних компанија које учествују у израчунавању
Одлично, формуле већ знамо, али како их применити? Да бисте добро разумели формулу, неопходно је познавање концепта каматне стопе, пондерисаног просека и збира. Формула израчунава просек просечних стопа. Односно, ако је пондерисана просечна каматна стопа банке Кс 10%, а пондерисана просечна каматна стопа банке И 5%, тада ће просек пондерисане просечне каматне стопе бити 10 + 5 подељен са 2 (имамо 2 банке ). Ово је 7,5%. Сада, када израчунавамо пондерисану просечну каматну стопу сваке банке, како то радимо?
Замислимо да банка Кс у свом портфељу има хипотекарне кредите на рок дужи од три године (који се рачунају за обрачун) за вредност (узимајући у обзир главне) од 10 милиона евра. Укупно у свом портфељу има 20 кредита. Иако је сума 20 10 милиона евра, нису сви зајмови истог износа. Конкретно, главница једног од њих (преостало стање) износи 5 милиона евра. Будући да је 50% укупног портфеља који израчунава, имаће већу тежину од осталих 19 хипотекарних кредита. Према томе, када је реч о узимању просека банке, каматна стопа по којој је потписан тај кредит од 5 милиона биће пресуднија у обрачуну.
Укратко, ИРПХ се израчунава према следећим корацима:
- Додаје се пондерисана главница зајмова на чекању за плаћање на дуже од три године за дату банку.
- Једном када имамо главну тежину, она се дели са бројем кредита одобрених од те банке (који испуњавају критеријуме).
- После 1 и 2, добићемо пондерисану просечну каматну стопу дате банке. Дакле, урадићемо 1 и 2 за сваку банку.
- Након што имамо пондерисане просечне каматне стопе сваке банке, додајемо их и делимо са бројем банака. ИРПХ ћемо добити од банака.
- Биће неопходно извршити кораке 1 до 4 за штедионице и хипотекарне компаније.
- Када добијемо три ИРПХ, узимамо просек и резултат мора бити идентичан оном добијеном извођењем последње формуле.
Полемика и критика
Контроверза око ИРПХ настаје због забринутости (и жалбе) многих клијената због потешкоћа у сазнању одакле потичу бројеви ИРПХ. У принципу, Шпанска банка је ентитет који је званично објавио овај индекс. Међутим, 2011. започео је процес који би кулминирао нестанком индекса као званичног. Конкретно, око 2013. године нестале су банке ИРПХ, банке штедионице ИРПХ и референтна врста штедионица (ЦЕЦА). Намера је била да се ускладе рачуни на европском и националном нивоу, као и да се трошкови зајмова прилагоде стварним трошковима по којима су банке прибављале средства.
Другим речима, ИРПХ је био прескуп. И заиста, иако га Шпанска банка наставља да објављује, он се не сматра службеним од октобра 2013. Критика индекса, поред његове непрозирности, била је и да није у складу са једним од чланова налога са којим се родило.
Треба напоменути да Наредба од 5. маја 1994. инсистира на чињеници транспарентности при прикупљању провизија, на објективном израчунавању индекса и на не укључивању фактора који зависе искључиво од ентитета или ентитета, због чега може да варира превише. Неки субјекти, укључивањем скривених провизија у каматну стопу, заобилазили су прописе. Као да то није довољно, пласирали су ИРПХ као фиксну камату, а у стварности је променљива. И да ствар буде гора, тврдили су да је историјски био мање променљив од еурибора, што је нетачно.