Премија за ризик није концепт који се односи само на националну економију. Повратак се не тражи само приликом улагања у обвезнице, већ и приликом улагања у некретнине. Отуда се инвеститори руководе показатељима ризика када послују на тржишту некретнина. Али како премија за ризик функционише на тржишту некретнина?
Чувши речи „премија за ризик“, умови многих путују у 2011. и 2012. годину. У време када је лош учинак европских економија покренуо интерес који су државе морале да плате за финансирање на тржиштима. Тај деликатни економски тренутак послужио је тако да је велики део јавности разумео шта је премија за ризик.
Сетимо се да премија за ризик претпоставља додатни трошак за све оне државе које траже финансирање на тржиштима. Овај додатни трошак утврђује се према ризицима са којима се суочава национална економија. Рецимо да је то компензација за ризик који улаже инвеститор због коришћења својих ресурса у обвезницама одређене државе. Међутим, што су бољи учинци привреде једне земље, то је нижа премија за ризик која се мора платити. Треба напоменути да се као референца узима немачка обвезница. На тај начин ћемо имати ваљану скалу за мерење економског ризика различитих земаља.
Премија ризика на тржишту некретнина иде по суседству
Па, концепт премије ризика такође је стигао и на тржиште некретнина. Ако смо претходно изјавили да ризик варира у зависности од земље, на тржишту некретнина ризик зависи од суседства у којем желимо да инвестирамо. За мерење било које премије ризика мора постојати референца. Стога, ако смо на тржишту обвезница као референцу споменули Немачку, у свету некретнина ово место ће заузети мадридска четврт Рецолетос. Рецолетос се сматра подручјем које одликују гаранција и поузданост, међутим, користи које се могу добити стицањем имовине и давањем у закуп биће мање.
Варијабле од којих зависи ризик од ризика на тржишту некретнина
Јасна је паралела између насеља и држава. У оба се вероватноће ризика разликују од једне до друге. Приликом инвестирања у обвезнице одређене државе, инвеститор посебно обраћа пажњу на ниво задужености, могућност банкрота, изгледе за раст или јавни дефицит. На тржишту некретнина користе се и други критеријуми као што су: могућност давања имовине у закуп, нелегално заузимање имовине, промене закона или број станара који пролазе кроз некретнину током одређеног временског периода.
Настављајући са примером насеља Рецолетос, видимо да се овај кварт сматра сигурним, упориштем за некретнине. Све ово значи да ће се са великом сигурношћу добити приноси који се крећу између 3,3% и 3,4%. И најбоље од свега, са малим ризиком. Стога ће низак ниво ризика у кварту Рецолетос бити награђен са једнако ниском премијом за ризик од некретнина.
Ако инвеститор некретнина тражи профит по цену премије ризика од некретнина, требало би да своју пажњу усмери на друге четврти. Ова разлика у интересима ће се погоршати у четвртима као што су Ентревиас, Сан Диего, Сан Андрес или Сан Цристобал. Овде је ризик веома висок, па мора бити задовољена много већа премија за ризик некретнина.
Значај претходне анализе
За разлику од тржишта обвезница, где постоји могућност диверзификације инвестиције ради смањења ризика, на тржишту некретнина све ће зависити од цене имовине која ће се стећи. Последица овога је да најмањи инвеститори неће имати могућност инвестирања у најсигурнија доступна подручја, јер су најскупља. У међувремену, најмоћнији инвеститори одлучују се за насеља са мањим ризиком. Објашњење зашто се велики инвеститор не клади на четврти које нуде највећу профитабилност је једноставно, јер не желе да ризикују.
Равнотежа између профитабилности и ризика
Као и у свакој инвестицији, на тржишту некретнина биће потребна претходна анализа две променљиве: профитабилности и ризика. Добро је познато да у свету финансија, што је већа профитабилност, то је већи ризик.
У овој врсти улагања у некретнине биће од суштинске важности процена аспеката као што су колебања цена, степен конкурентности, предвиђања и такозвана стопа напора за закуп. Запамтите да је стопа напора за изнајмљивање износ месечног прихода који се користи за плаћање станарине.
На крају, морате обратити посебну пажњу на друге трошкове који се односе на власништво над имовином. У том смислу, неопходно је проценити утицај пореза, трошкова заједнице, премија осигурања, могућих изливања и трошкова поступака.
Нема сумње да постоји велика сличност у деловању премије ризика, како на тржишту обвезница, тако и на тржишту некретнина. И то је то, ризик је плаћен.